Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3450, K. 2026/1141, 03.03.2026
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2026 tarihli kararı, son günlerde “kira bedeli emsalden düşükse beş yıldan önce de kira tespit davası açılabilir” veya “Yargıtay beş yıl şartını kaldırdı” şeklindeki başlıklarla kamuoyuna yansımıştır.
Ancak kararın hukuki anlamı bundan daha farklı ve daha sınırlıdır. Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde öngörülen beş yıllık süreyi ortadan kaldırmamıştır. Kararda tartışılan asıl mesele, uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde tarafların daha sonraki bir tarihte yeni bir kira sözleşmesi imzalaması hâlinde, TBK m.344/3 bakımından beş yıllık sürenin otomatik olarak bu yeni sözleşme tarihinden başlayıp başlamayacağıdır.
Yargıtay’ın cevabı özetle şudur: Yeni tarihli bir kira sözleşmesinin bulunması, her durumda kira ilişkisinin geçmişini ortadan kaldırmaz ve beş yıllık süreyi kendiliğinden yeniden başlatmaz.
Uyuşmazlık nasıl ortaya çıktı?
Somut olayda kiraya veren, kira ilişkisinin 2005 yılından beri kesintisiz şekilde devam ettiğini ileri sürmüştür. Taraflar arasında ise 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmeleri bulunmaktadır.
Kiraya veren, 2018 tarihli sözleşmelerin yeni bir kira ilişkisi kurmadığını, esasen uzun yıllardır devam eden kira ilişkisini yazılı hâle getirdiğini ve kiracılığın yaklaşık 15 yıldır kesintisiz devam ettiğini savunmuştur.
İlk derece mahkemesi ise 2018 tarihli sözleşmeleri esas almış; bu tarihten itibaren beş yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal kiralar dikkate alınarak hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi yoluna gitmemiştir.
Uyuşmazlık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldiğinde Daire, bu yaklaşımı yeterli görmemiştir.
Yargıtay’ın esas aldığı ölçüt: Yeni sözleşmedeki bedel rayici yansıtıyor mu? Kararın en önemli kısmı buradadır.
Yargıtay’a göre mahkeme yalnızca yeni kira sözleşmesinin tarihine bakmakla yetinmemelidir. Öncelikle yeni sözleşmenin yapıldığı tarihte belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalıdır.
Buna göre iki farklı ihtimal ortaya çıkmaktadır.
1. Yeni sözleşmede belirlenen kira bedeli rayice uygunsa;
Taraflar yeni sözleşmeyi imzalarken kira bedelini o tarihteki piyasa koşullarına ve emsal kira bedellerine uygun şekilde yeniden belirlemişlerse, bu yeni bedel esas alınacaktır.
Bu durumda talep edilen sonraki dönem kira bedelinin belirlenmesinde, söz konusu bedel üzerinden kanundaki endeksleme sistemi uygulanacaktır.
Başka bir ifadeyle, taraflar gerçekten güncel piyasa değerini esas alarak yeni bir kira bedeli belirlemişlerse, kiraya veren kısa bir süre sonra yeniden emsal kira bedellerini ileri sürerek rayiç üzerinden yeni bir tespit yapılmasını isteyemeyecektir.
2. Yeni sözleşmedeki kira bedeli rayici yansıtmıyorsa;
Kararın asıl önemli sonucu ise ikinci ihtimalde ortaya çıkmaktadır.
Yeni tarihli bir sözleşme bulunmasına rağmen bu sözleşmede belirlenen kira bedeli, sözleşmenin yapıldığı tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtmıyorsa, yalnızca yeni sözleşmenin tarihine bakılarak “beş yıl henüz dolmadı” sonucuna varılamaz.
Yargıtay bu durumda şu ölçütü ortaya koymaktadır:
“Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti” gerekir.
Dolayısıyla Yargıtay, kira ilişkisinin ekonomik ve hukuki geçmişinin yeni tarihli bir sözleşmeyle otomatik olarak silinemeyeceğini kabul etmektedir. Karar “beş yıl şartı kaldırıldı” anlamına gelmiyor. Kararın doğru anlaşılması bakımından bu ayrım son derece önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesindeki sistem devam etmektedir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.
Yargıtay’ın bu kararla söylediği şey: “Beş yıllık süre artık aranmayacaktır.” değildir.
Kararın söylediği şey daha isabetli biçimde şöyle ifade edilebilir:
Uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sonradan yeni veya yenileme niteliğinde bir kira sözleşmesi imzalanması, TBK m.344/3 bakımından beş yıllık süreyi her durumda sıfırlamaz. Yeni sözleşmenin niteliği ve özellikle bu sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin sözleşme tarihindeki gerçek rayici yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalıdır.
Bu nedenle karar, kira hukukunda şekli sözleşme tarihinden ziyade kira ilişkisinin gerçek seyri ve yeni sözleşmenin ekonomik içeriğinin değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmektedir.
Kararın yalnızca kira hukuku bakımından değil, usul hukuku bakımından da önemli bir tarafı bulunmaktadır. Somut olayda kiraya veren, kira ilişkisinin 2005 yılından beri devam ettiğini dava dilekçesinde ileri sürmüş ve yargılama sırasında bu iddiayı destekleyen önceki tarihli kira sözleşmelerini dosyaya sunmuştur. Yargıtay, mahkemenin bu delilleri tartışıp değerlendirmesi gerektiğini belirtmiş; gerektiğinde HMK m.31 kapsamında hâkimin davayı aydınlatma ödevine başvurulması gerektiğini vurgulamıştır.
Dolayısıyla dosyada hem “15 yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkisi” iddiası hem de daha yeni tarihli bir sözleşme bulunuyorsa mahkemenin yalnızca yeni sözleşmenin tarihini esas alarak karar vermesi yeterli değildir.
Kira ilişkisinin gerçek başlangıcı, yeni sözleşmenin niteliği ve yeni bedelin rayice uygunluğu birlikte araştırılmalıdır.
Karar özellikle uzun yıllardır devam eden konut ve çatılı işyeri kiralarında önem taşımaktadır. Tarafların kira ilişkisi devam ederken çeşitli nedenlerle yeni tarihli sözleşmeler imzalaması uygulamada oldukça yaygındır. Kira bedelinin değiştirilmesi, kiralananın kullanım koşullarının güncellenmesi, taraf bilgilerinin değiştirilmesi veya mevcut ilişkinin yeniden yazılı hâle getirilmesi amacıyla yeni sözleşme düzenlenebilmektedir. Bu durumda yalnızca sözleşmenin üzerinde yeni bir başlangıç tarihi bulunması, önceki kira ilişkisinin TBK m.344 bakımından bütün sonuçlarıyla ortadan kalktığı anlamına gelmeyebilir.
Mahkemenin özellikle şu sorulara cevap araması gerekecektir: Kira ilişkisi fiilen ne zaman başlamıştır?Sonraki sözleşme gerçekten yeni ve bağımsız bir kira ilişkisi mi kurmuştur, yoksa mevcut ilişkinin yenilenmesi veya yeniden yazılı hâle getirilmesi niteliğinde midir? Yeni sözleşmedeki kira bedeli, sözleşmenin imzalandığı tarihteki gerçek emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtmakta mıdır? Bu soruların cevaplarına göre TBK m.344/3 kapsamında hak ve nesafet esaslı kira tespiti yapılıp yapılamayacağı belirlenecektir.
Kiraya veren ve kiracı açısından karar ne ifade ediyor?
Karar yalnız kiraya veren lehine okunmamalıdır. Kiraya veren bakımından karar, yıllardır devam eden bir kira ilişkisinin sırf sonradan yeni bir sözleşme imzalandığı gerekçesiyle otomatik olarak “sıfırdan başlamış” kabul edilmesini engelleyebilecek önemli bir dayanak oluşturmaktadır.
Kiracı bakımından ise bunun tersi önemlidir: Eğer yeni sözleşme yapılırken kira bedeli gerçekten piyasa rayicine uygun biçimde yeniden belirlenmişse, bunun ispatlanması kiraya verenin kısa süre sonra yeniden rayiç bedel üzerinden kira tespiti istemesine karşı önemli bir savunma oluşturabilir.
Bu nedenle yeni kira sözleşmesinin yalnızca tarihi değil, hangi amaçla düzenlendiği ve kira bedelinin nasıl belirlendiği de önem kazanmıştır.
Sonuç olarak; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı kararı, kamuoyunda yer alan bazı başlıkların aksine, kira tespit davalarında TBK m.344/3’teki beş yıllık süreyi ortadan kaldırmamaktadır. Kararın getirdiği önemli yaklaşım şudur:
Uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde sonradan yeni veya yenileme niteliğinde bir sözleşme yapılması, beş yıllık süreyi otomatik olarak yeniden başlatmaz. Yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin sözleşme tarihindeki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı araştırılmalıdır.
Bedel rayice uygun şekilde yeniden belirlenmişse sonraki dönem bakımından kanuni endeksleme sistemi esas alınacaktır. Buna karşılık yeni sözleşmedeki bedel rayici yansıtmıyorsa, yeni sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmemiş olsa dahi, ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınarak şartları varsa kira bedelinin emsal ve hakkaniyet ölçütlerine göre tespiti mümkün olabilecektir.
Bu nedenle kararın özünü “beş yıldan önce kira tespit davası açılabilir.” şeklinde değil; “Yeni sözleşme, devam eden kira ilişkisindeki beş yıllık süreyi her durumda sıfırlamaz.” şeklinde ifade etmek daha doğru olacaktır.
Karar Künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/3450, K.2026/1141, T.03.03.2026.