6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Fakat bazı maddelerin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020 olarak belirlenmiştir. İşbu yazımızda yürürlüğü ertelenen “ kira ilişkisinin devri ” başlıklı 323. maddesini ele alacağız.
TBK’nın kira ilişkisinin devri başlıklı 323. maddesi “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.” şeklindedir.
Maddenin gerekçesinde “Kiraya verenin rızasıyla bu devir gerçekleşmekle, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir.” ifadesine yer verilmiştir. Bu durum kira ilişkisinin devrinin bazı şartlarda kiraya verenin mağduriyetine yol açabileceği ya da bu durumdan kaynaklı olarak zarar tazmini talep edebileceği yönündeki görüşleri adeta yerle bir etmiştir. Fakat; yine de bu ifadelerin kanun maddesi metnine dahil olmadığı, yoruma ve yüksek yargı denetimine muhtaç olduğu unutulmamalıdır.
TBK’nın “işyeri kiralarında” ifadesi ile başlayan fıkrası dışındaki hükümlerin taşınır, taşınmaz ve ürün kiralananlarını da kapsadığı unutulmamalıdır. İşyeri kiraları dışında en fazla kira sözleşmeleri içeren Konut kiralarında kiraya verenin, haklı sebep aranmaksızın kira ilişkisinin devrine rıza verip vermeme konusunda özgür olduğu da unutulmamalıdır. Ayrıca Türk Ticaret Kanunu’nda düzenlenmiş ticari işletmelere ilişkin özel hükümler de saklıdır.
Maddenin tartışma yaratan diğer bir noktası kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisini devretme rızasından kaçınamayacağıdır. Maddenin gerekçesinde bu durum “Haklı sebep”, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hâkim tarafından belirlenecektir.” şeklinde ifade edilmiştir. Yani haklı sebep; her somut olayın durumuna göre ancak hakim önüne taşındığında netleşebilecektir. Bu durum da taraflar arasında uzun sürecek, sancılı bir anlaşmazlığa neden olacaktır. Kiraya veren kira ilişkisinin devrine rıza vermekten haklı bir sebep olmaksızın kaçınıyorsa; kiracı mahkemeden devirden kaçınma için haklı bir sebebinin olmadığını tespit ile rızanın verilmesinin yerine geçecek bir karar alabilecektir. Kanunun ifadesinden de anlaşılacağı üzere karine olarak baştan kabul edilen haklı sebebin var olmadığıdır, bu durumun aksini kiraya veren mahkeme önünde ispat etmek zorundadır.
Ayrıca bu uyuşmazlık kiracının devir işlemini yaptıktan sonra da ortaya çıkabilir. Uygulamada nasıl gerçekleşeceğini 01/07/2020 tarihinden itibaren somut olarak göreceğiz. Uygulamanın başlangıcının tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgını dönemine denk gelmesi de şaşırtıcı bir tesadüftür. Mahkemeler tarafından haklı sebepler değerlendirilirken salgın şartlarının da göz önüne alınıp alınmayacağını yaşayarak göreceğiz.